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"Sachverständige" Heft 3 / 2011

Der Autor referiert und kommentiert höchstgerichtliche Entscheidungen (OGH und VwGH) aus den Jahren 2010 und 2011, die für Sachverständige wichtige Rechtsfragen betreffen, wie Enteignung und Enteignungsentschädigung (insbesondere zu Bauerwartungsland und pauschalierte Wiederbeschaffungskosten), Liegenschaftsbewertung und Haftung des Sachverständigen. 

Die Einschätzung der lokalen Lawinengefahr ist ein äußerst schwieriges Unterfangen. Ein Hilfsmittel zur Beurteilung der Lawinengefahr ist der Lagebericht und die Gefahrenstufe der amtlichen Lawinenwarndienste. Freilich können diese Quellen die Einzelhangbeurteilung nicht ersetzen; eigene Beobachtungen und Erhebungen im Gelände sind unumgänglich. Die Einschätzung der lokalen Lawinengefahr und damit sämtliche einhergehende Entscheidungen dürfen nicht alleine auf einfachen strategischen Methoden fußen. 

Ich meine, wenn man den Begriff „Nachhaltigkeit“ im ursprünglichen Sinn gerecht werden will, haben vor allem werterhaltende Bauweisen sich nicht an momentanen Trends zu orientieren, sondern haben längerfristigen Bedürfnissen unserer Gesellschaft und ihrer kulturellen Verantwortung zu entsprechen.

Energiesparen und Ressourcenschonung sind angesagt, doch diese Herausforderung bedarf erweiterter Ansätze und darf nicht auf überdimensionierte Dämmdicken und auf Lüftungssysteme, wie es das Passivhaus vorgibt, reduziert werden.

Wir erkennen nun öfters die sinnvollen Systemgrenzen unserer endlichen Möglichkeiten.Diese Erkenntnisse können mit dem lateinischen Wort “ratio“ umschrieben werden. Dem Zeitgeist entsprechend setzt sich zunehmend in unserer Gesellschaft auch ein ökologisches Bewusstsein durch. Diese Tendenzen in die richtige Richtung bezeichne ich als den „ökologischen Rationalismus.“

Eine so reduzierte Materialpalette und in Erfüllung gestellter Aufgaben entsprechende Konstruktionen, die zur gegebenen Zeit, auch wieder in Stoffgruppen zerlegbar sind und vorwiegend einer Wiederverwertung zugeführt werden können, sind aufzuzeigen. Errichte damit, mit ratio - lateinisches Wort für (Haus)verstand - Bauwerke, die den Bedürfnissen unserer Gesellschaft in energetischen und kulturellen Belangen gerecht werden, jedoch für nachfolgende Generationen keine Danaergeschenke sind!

Der Landesverband für OÖ. u. Sbg. ist an die beiden Verfasser dieses Beitrages herangetreten, ihre jeweils (auf Basis intensiver Bearbeitung in einer Vielzahl von Grundstücksbewertungen im Laufe ihrer langjährigen gutachterlichen Tätigkeit) empirisch sowie voneinander unabhängig deckungsgleich aus der Analyse von Vergleichsgrundstücks-Kaufpreisen gewonnenen Erkenntnisse über spezifische Zu- u. Abschläge zu den einzelnen Eigenschaften nebst einer Darstellung von Einflussfaktoren / Korrelationen / Überschneidungen themenumfassend in einem Skriptum zusammenzustellen und beim 20. Fortbildungsseminar am Brandlhof im April 2010 in einem Referat vorzutragen. Eine teils gekürzte und vereinzelt noch ergänzte Fassung des hand out ist der Inhalt dieses Artikels, welcher die durchschnittlichen Reaktionen von Marktteilhabern auf wertbildende Merkmale an Grundstücken im Bauland wiedergibt und als Publikation letztlich auch dazu beiträgt, die bisher weitläufigen Lücken zu diesem Thema im einschlägigen Schrifttum zu verkleinern. 

Bei der Anwendung mehrerer Bewertungsverfahren innerhalb eines Gutachtens kommt es durch unterschiedliche Ansätze bei der Berücksichtigung der Umsatzsteuer häufig zu falschen Berechnungen.
Der gängigen Praxis entspricht nun - hauptsächlich bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern - die Errechnung eines Sachwertes (mit Ansatz von Herstellungskosten inkl. USt.) und die „Verprobung“ bzw. Gewichtung mit dem Ertragswert. Die Regel, wonach der Ertragswert immer die Nettobestandzinse ohne USt zur Grundlage hat, macht allerdings eine Vergleichbarkeit der Ergebnisse (Sachwert und Ertragswert) nicht möglich.
Das Ertragswertverfahren (sowie auch das Discounted Cash Flow-Verfahren) ist grundsätzlich nur im System „gewerblicher Vermieter“ möglich, da eine Anpassung des Verkehrswertes auf das System „Endverbraucher“ nicht möglich ist. Bei eigengenutzten Immobilien ist die Bewertung oder Plausibilisierung mittels Ertragswertverfahren daher prinzipiell falsch!