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"Sachverständige" Heft 2 / 2019

Der Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs hat unter der Leitung von Architekt Baumeister Dipl.-Ing. Roland POPP Empfehlungen für Herstellungskosten für den mehrgeschoßigen Wohnbau erarbeitet. Diese empirisch unterlegten Kostenkennwerte sollen als Orientierungswerte für Wertermittlungsgutachten (Sachwertverfahren) eine Richtlinie bilden. Daraus können auch Grundlagen für weitere Zwecke, wie z.B. Kostenschätzungen und Kostenberechnungen auf Grundlage von Vor- und Entwurfsplanungen, Mittelbedarfsplanungen von Investoren, Plausibilitätsprüfungen von Kostenermittlungen sowie Begutachtungen von Beleihungsanträgen, abgeleitet werden.

Im Rahmen landwirtschaftlicher Bewertungen werden eine Reihe unterschiedlicher Diskontierungsverfahren eingesetzt. Es ist hierbei grundsätzlich zwischen Diskontierungsmethoden der Unternehmensbewertung und Diskontierungsmethoden zur Liegenschaftsbewertung zu unterscheiden. Diese Differenzierung impliziert auch unterschiedliche Zinssätze und Risikozuschläge. Eine Herausforderung in der Bewertung ist die Diskrepanz zwischen Verkehrswerten landwirtschaftlicher Liegenschaften und Ertragswerten landwirtschaftlicher Unternehmungen.

Die Ursachen der Bewehrungskorrosion in Parkhäusern und Garagen sind vor allem im Eintrag von tausalzhältigem Wasser und mangelhaftem Feuchteschutz zu finden. An Hand einiger typischer Fallbeispiele für Schäden werden in der Folge die wesentlichen Schadensmechanismen beschrieben. Die Kenntnis dieser Vorgänge sowie auch die konsequente Anwendung der aktuellen öbv-Richtlinie "Garagen und Parkdecks" sind in der Planung und Ausführung wichtige Schritte für die Sicherstellung der Dauerhaftigkeit dieser Bauwerke für mind. 50 Jahre. Die neue öbv-Richtlinie fasst den Stand der Technik insbesondere beim Feuchteschutz für Garagen und Parkdecks übersichtlich zusammen.

Der Artikel "Ausführungsvarianten für Garagen in Wohn- und Verwaltungsgebäuden gemäß dem Stand der Technik" beschreibt zur ÖBV-Richtlinie "Garagen und Parkdecks" alternative Maßnahmen für die Errichtung von Tiefgaragen-Bodenplatten und deren Entwässerung. Bei Garagen mit geringer Belastung (Wohngebäuden/Verwaltungsgebäuden ohne öffentlicher Nutzung) ist auch die Ausführung einer flächenfertigen Betonoberfläche geeignet. Es ist nicht in allen Fällen eine Gefälleausbildung bzw. Entwässerung erforderlich. Bei den oben genannten Objekten ist auch die Ausbildung von Verdunstungsrinnen/Pumpensümpfe möglich. Die wirtschaftliche Gegenüberstellung zwischen Beschichtung bzw. Abdichtung und flächenfertiger Oberfläche ergibt bei der Ausführung einer flächenfertigen Oberfläche wesentlich geringere Gesamtkosten, wodurch auch ein positiver Beitrag zum "Leistbaren Wohnen" erreicht wird.

Vom Sachverständigen ist bei der Erstellung eines Nutzwertgutachtens immer wieder zu beurteilen, ob für den zu einer Wohnung gehörigen Dachbodenraum nur ein Zuschlag anzusetzen oder dieser in die Nutzfläche der Wohnung miteinzubeziehen ist. Im Artikel wird dargestellt, welche Konsequenzen sich durch die unterschiedliche Zuordnung ergeben und welche Bewertungsgrundsätze zur Lösung dieser Frage des WEG maßgeblich sind. Die Autoren sind der Meinung, dass nicht nur Balkone und Terrassen sowie Zubehör-WE gem § 2 Abs 3 WEG 2002 mit einem Zuschlag im Nutzwertgutachten zu berücksichtigen sind, sondern auch sonstige bauliche mit dem WE-Objekt verbundene Bereiche, wenn sie nicht zu Wohn- oder Geschäftszwecken geeignet sind.

Es gilt als medizinisch eindeutig erwiesen, dass Tageslicht der wichtigste Taktgeber für die "innere Uhr" des Menschen ist. Zahlreiche Abläufe in unserem Körper werden durch das Licht gesteuert. Das hat Auswirkungen auf unser Schlafverhalten, die Leistungsfähigkeit, unsere Stimmung und auch auf das Immunsystem. Da wir uns in der westlichen Welt mittlerweile zu 90 % in Innenräumen aufhalten scheint eine adäquate Tageslichtversorgung in Innenräumen umso wichtiger. Die neue europäische Norm "Tageslicht in Gebäuden" geht auf die Bereiche Tageslichtzufuhr, Aussicht, Sonnenlicht-Exposition und Schutz vor Blendung ein. In Österreich ist damit Tageslicht erstmals normativ geregelt.